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物業管理水平需要拔苗助長

[2010-04-11]【返回上一頁】

就像買電器一定關心保修一樣,物業管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所重視。可近年來,物業管理在實際工作中,其市場現狀難以令人滿意,主要表現形式有四個方面:

  1.投訴率高

  據有關資料統計,1998年全國物業管理和商品房投訴與1997年相比增加50.7%。

  2.缺乏規范

  投訴的意見主要集中在對物業管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務不到位、收費過高等方面。

  3.有市無場

  與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是,物業管理市場結構不全,交易體系不完善。

  4.運作困難

  一方面有實力的物業管理企業難以找到項目,只能在原經營規模上艱難支持;另一方面企業想聘用自己滿意的物業管理公司卻無門路,更談不上選擇。

  提高物業管理對策可參考以下三條方法:

  第一,應加強對市場主體的培育與建設。

  從供應來看,物業管理要從房地產開發環節中脫離出來,一是有利于培育市場主體;二是有利于市場行為的規范;三是有利于培育和發展大中型物業管理企業和公司。

  從物業管理市場的需方來說,凡符合條件的社區都要成立業主管理委員會,但真正成立了業主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。

  第二,不斷發展和完善市場介體。市場介體建設主要應從以下方面入手:

  1.成立為交易服務的中介組織,例如,經紀公司、交易所,形成有形的物業管理市場。要制訂交易的規則和方式,規定市場準入原則和方式,規定市場準入原則,招投標程序,引入競爭原則;成立經紀公司,建立市場供需雙方的檔案材料,發布供求信息,主持招投標過程,進行合同的簽訂、解除;由政府有關部門出面,成立交易所,由經紀公司集中掛牌交易。

  2.成立自律性中介組織———物業管理行業協會。協會應對物業管理企業進行立法治市、依法操作的教育,規范企業市場行為,對企業與城市各專業管理部門的關系進行協調,維護企業正當權益。同時收集反映業主的看法,傾聽企業的呼聲,向政府提供牽涉社會發展與政策重大關系方面的專業意見。

  3.成立規范服務監督的中介組織,例如價格審批機關和仲裁機構。物業管理服務費的價格是物業管理的一個敏感問題。如果物業管理服務費的價格不是由供需雙方協商同意,并經政府價格部門審核認定,那么,由價格引發的糾紛將導致以后收費困難。

  物業管理公司與業主經常發生糾紛,究其原因,大多數是由于物業管理公司對物業管理中的法律關系不清楚,或許多業主不知道自己擁有哪些權利,因此,設立仲裁機構,除了規范監督企業和業主,理順雙方的各種法律關系外,還應對社區內的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

  第三,不斷擴大市場容量,積極引導消費升級。物業管理市場需求群體的構成單位是社區,而涵蓋社區住戶的所有消費需求構成了物業管理的服務體系。目前,我們比較注意一般家居、衛生醫療、生活(包括文化、娛樂)方面的服務,這還遠遠不夠,還應關注發展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務。一般來說,當人們購買了商品房后,消費目標已轉向潛在的購買需求,這種潛在的需求將變為現實的購買力。因此,全面刺激社區消費經濟增長,積極引導消費升級,將帶動和促進物業管理的市場本身乃至更大區域的市場經濟發展。

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